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解限满月 房地产基金或迎来黄金十年

作者:澳门金沙   浏览:   发布时间:17/10/10

  4月以来,本地楼市价稳量升。

  初春时节,各地房地产市场接连传来料峭寒意。中国房地产行业这次真的“狼来了”吗?新生的房地产基金是否还有发展前景?当房地产遇上互联网又会发生什么?昨天,第八届中国(深圳)私募基金高峰论坛迎来首场分论坛——2014(首届)房地产基金春季论坛,来自房地产研究、房地产基金行业的资深专家们提出:随着城镇化规划的提出,房地产行业的发展从“黄金十年”进入“白银十年”,但房地产基金迎来了发展道路上的第一个“黄金十年”。

  ■ 记者 王欣

  文/广州日报记者陈钰凤、曾艳珠

  图/广州日报记者何 波

  继4月份佛山楼市走出一条长长的阳线之后,5月佛山又迎来全面解限,成交量再次攀升。虽然目前佛山官方还未公布成交数据,但是记者统计5月以来每日的网签数据发现,截至昨日,5月份的一手住宅成交量已超12000套,远超4月份的9928套。多项利好支撑之下,佛山楼市已经出现了“牛市”行情。

  成交

  5月成交量已超12000套

  5月伊始,佛山全面放开限购,为原本就已经升温的楼市再添一了一把火。本周末,佛山解除限购满月,解除限购到底对楼市产生了哪些立竿见影的影响?

  来看一组数据。截至前日,即5月1~27日,记者统计佛山各区每日公布的网签成交数据发现,佛山一手楼网签量已超12000套。尽管还有4天,5月才收官,但5月的成交量铁定超过4月。与去年同期4770套的成交数据相比,今年5月份的成绩也相当喜人,同比增长近2倍。

  从区域来看,南海和顺德是成交的主战场。截至前日,南海区网签量超5000套;顺德区网签量近4000套。禅城区网签量约1600多套。与4月相比,各区的成交量都有不同程度的上涨。其中,顺德区成交量涨幅最大,涨幅达六成以上。

  记者梳理数据发现,放开限购的前3周,成交明显放量,尤其是5月的第二、第三周,全市成交量都突破了4000套,达到了这半年来的成交峰值。其中,5月8日,全市成交882套,创下了近一年来的单日成交最高值。

  在经过了5月前三周的高歌猛进之后,近两周来市场有所降温。来自汇诚鸿图的统计,上周全市成交量仅3217套,比前一周锐减两成。记者也发现,从5月20日开始,佛山全市每天的成交量均在500套以下,与5月中旬动辄600套以上的成交量有显著差异。

  对此,业内人士认为,近一两周来市场温度“适中”,属于正常水平,但每周的成交量还是在3000套以上,说明市场还是相当活跃。“这与近期开盘推货项目减少有关系。”

  楼价

  止跌企稳 有小幅度上升迹象

  今年开年后,佛山楼价出现了三连跌的态势。但在各种利好政策叠加之下,楼市逐渐升温。从4月份起,房价止跌企稳。5月份以来,随着佛山彻底放开限购,成交量有了明显的攀升,房价也略有攀升,但总体上看涨幅不大。

  5月1日佛山放开限购,市场信心大增。但记者走访市场发现,五一期间所有楼盘都以特价房、特惠价,以及0首付、0利息等营销噱头吸引着购房者,房价没有明显的波动。但在桂城等广佛万元盘的带动之下,5月前两周全市成交均价攀升至9000元/平方米之上。五一结束后,不少开发商收回了五一假期折扣,个别热销楼盘也适当地提高了售价,但提高的幅度不大,仅200~300元/平方米,所以房价总体上看还是相当平稳。

  来自汇诚鸿图的统计数据也显示,4月最后一周佛山的平均成交价约8400元/平方米,但进入5月后,楼价在广佛交界等高价盘的带动下出现了明显的上涨,尤其是5月头两周,成交均价突破了9000元/平方米。而最近两周来,楼市有所降温,楼价也有小幅度下探,但仍然维持在9000元/平方米左右。

  记者近期走访市场也发现,各大开发商营销力度不减。比如继越秀地产、保利华南在五一期间推出0首付、0利息的促销手段之后,碧桂园地产也于上周启动了“周一扯蛋”营销行动,同样使出了0首付、0利息营销手段。另外,三水万达广场、上林苑等项目,还于上个周末进行了众筹营销活动,现场人气火爆,取得了很好的效果。

  对此,业内人士认为,开发商现阶段更注重存货的去化,对价格的追求反而不会那么看重,加上此前不少项目的价格已基本调整到位,所以价格方面不会有太大的变化,还是以稳为主。

  房地产专家韩世同也认为,在经济下行的大环境下,楼市想要量价齐升几乎是不可能的事情,“救量不救价应该成为市场的主流。”地产商放价跑量的策略是明智的。

  房贷

  首套房贷最低8.8折

  二套房普遍首付四成

  今天,佛山全面解限就满一个月了。这一个月楼市的方方面面都发生了变化,具体到房贷方面就是月初首套房首付最低九折,如今可以做到8.8折,不少银行还可提供9.2折、9.5折优惠。不过,二套房房贷利率仍需上浮1.1倍,邮政储蓄银行还需上浮1.3倍。

  值得一提的是,虽然“3·30楼市新政”提到,根据实际情况,首套房最低首付两成、二套房最低首付四成,但佛山各大银行目前基本与之前一样,执行“首套房首付三成、二套房首付六成”。

  本月7日,记者也曾走访、电话咨询佛山13家银行房贷利率情况,得出的结论是:汇丰和交行首套房贷利率可以做到九折,利率最优惠。其他优惠还有,农行的首套房贷为9.8折,中行、工行、交行、建行、农行、民生银行、光大银行这7家银行的首套房贷均为9.5折。广发、南海农商、华夏银行为基准利率。最高如邮储银行,首套房贷利率为基准利率的1.3倍。

  时隔不到一个月,昨日记者再次调查房贷情况,发现首套房贷利率普遍有下调,其中汇丰银行最低可以做到8.8折,广发银行有九折,农业、工商银行9.2折,中行、交通、招商、民生、建设、广大6家银行可做到9.5折,南海农商、华夏银行为基准利率,最高的邮政储蓄银行,仍需1.3倍。

  对比可以看出,首套房贷9.2折的银行显然多了,9.8折基本消失,基准利率的银行也少了。二套房一般仍执行利率上浮1.1倍。

  目前所有银行都要求首套房最多贷七成,二套房最多贷六成,已按照“3·30楼市新政”执行。只有公积金贷款要求二套房首付最低六成。

  此外,农业、交通、民生、交通、华夏5家银行,目前均只接受新房贷款,申贷时要注意。

  除住房公积金流程稍长需要90天左右外,大部分银行申贷一个月左右可以放款,南海农商银行最快可做到15天放款。

  后市

  新盘加快

  入市速度

  5月下旬,各大项目的推货节奏有所放缓。进入6月,新货将扎堆进场,市场的供应非常充足。

  房地产“崩溃论”不成立

  新春伊始,从杭州德信地产降价引发的一系列降价风潮,牵动着所有购房者的心,也让投资者们十年来首次对房地产市场的牛市前景产生了怀疑。房地产行业真的迎来拐点了吗?中国房地产市场“崩溃”在即了吗?

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟清晰而又明确地否定了“崩溃论”。他认为,拿地成本上升,加上销售的政策性限价,毫无疑问将导致房地产行业的利润率下降,一些小开发商面临资金压力,但这仅会让房地产行业将从以往的“黄金十年”进入“白银十年”。另一方面,城镇化规划将让房地产行业的发展转入“下半场”,农村土地改革、国企改革都将带来新的巨大发展机遇。他甚至大胆预言:“上海、北京未来10年房价还会翻一番,从现在均价24000元到未来48000元,年均增长7%-8%。”

  国泰君安证券房地产行业首席分析师孙建平则以“由夏入秋”的比喻表达了相似的判断。他认为中国GDP的平均增长速度可能将从过去8%的水平逐渐过渡到6%,这仍然是一个非常好的发展速度。由此带来的改善性需求,将使中国房地产行业未来3-5年仍有增长空间,直到2017-2018年才会真正遇到“一个坎儿”。但他也提醒说:“2014年会有一些局部风险出现,概率比较大会出现在二季度。”主要原因是过去两年时间里发行的房地产信托和银行非标资产到期的叠加,再加上行业自身阶段性的调整,导致局部风险的出现,并对行业总体利润率带来影响。

  房地产基金迎来发展机遇

  2010年被业内人士称为房地产基金的发展“元年”。据深圳私募行业协会提供的数据,截至去年10月底,全国房地产基金机构约510家,管理规模超过6000亿。深圳的本土机构是210家,管理规模近2000亿,约占全国三分之一的市场规模。

  新生的房地产基金行业在当前这样一种微妙的市场格局下,是风险还是机遇?又将采取怎样的发展策略?

  深圳市创东方投资有限公司董事长、深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部创始主席肖水龙认为,房地产行业发展格局的变化将给房地产基金带来更大的发展空间与创新要求,房地产基金将从传统单纯的“资本提供者”角色逐步演化成“资本营运商”这样的复合定位,形成“资本+服务”的新模式,即除了向项目提供资金之外,还要输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意,形成共赢。

  佛山房地产业协会在近期公布的佛山一季度房地产分析报告中指出,在开发商加大促销力度的配合下,佛山二季度的住宅成交会有一定幅度的增长,刚需和首改仍是成交的主要产品,部分性价比高的豪宅也有望去化。而由于近期股市赚钱效应明显,吸引不少资金进入,写字楼、公寓、商铺等投资性产品成交难有大的突破。就区域来看,传统的热销区域广佛交界板块、桂城板块、城南板块、季华路板块、大良东区板块、顺德新城板块等仍是成交的重点区域,而远郊板块仍较难启动。

  深圳市华睿信资产管理有限公司董事长范嘉贵更认为:“房地产基金迎来了黄金时间,因为一个行业只有在调整的时候才有机会。”房地产基金的价值在于对项目的选择,在于对某一个领域专业化的理解与资源整合的能力。当房地产业行业迎来调整阶段的时候,负债率提高,导致局部现金流有问题,这也是并购的机会。当住宅地产的黄金时代过去,要想相对获取高的回报,一定要走向更前端。

  深圳德信资本董事长陈义枫判断,从2014年初到2015年下半年,房地产行业进入一个弱周期,带区域上、业态上、交易上的结构化差异。“这里面恰恰有很多东西需要专业投资机构用综合实力去把握和选择,从而形成房地产基金的发展机会。地产行业黄金10年过去了,地产基金黄金10年开启了。”

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