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日本成中国人新投资目的地 供需数据均下滑

作者:足球直播网站   浏览:   发布时间:17/10/10

  不久前,网上一则“中国人推高日本房价”的新闻,引起广泛关注。尽管,近两年日本房价的迅速回升与中国买家并无太大关系,但日本的确正在成为中国投资客的新目的地。

  在经过连续多月的持续上行之后,房地产市场的景气度回落态势明显。国家统计局9日发布的数据显示,1-10月,全国房地产投资、销售、施工面积、购地面积等指标增速均出现回落,国房景气指数连续3个月回落。

  分析人士认为,随着年末传统淡季的到来,房地产相关经济活动均出现降温,加上热点城市高企的房价已对成交发生抑制作用,降温的状态可能延续至今年末。同时,由于房地产市场下一步调控方向尚不明朗,市场出现一定程度的观望情绪。

  与热衷投资美国、英国、澳大利亚房产的“土豪”相比,意向投资日本房产的中国买家以中产阶层为主——日元贬值、购房门槛相对较低、较高的租金回报,成为吸引内地中产阶层圆海外购房梦的重要因素。公寓、酒店等高租金回报率的物业类型,成为中国买家的首选。

  仲量联行数据显示,2014年中国房地产海外投资达到165亿美元,比2013年增长了46%。今年,中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。继澳大利亚、美国之后,购房者的目标开始转移到亚洲,日本成为中国投资者一个新的购房目的地。

  为国内购房者提供海外置业服务的居外网统计发现,今年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086,比第一季度激增了54%,而2014年第二季度,这个指数仅为100。

  《第一财经日报》记者通过多方采访了解到,北京、上海越来越多的投资客开始通过不同渠道进入日本房地产市场,相比澳大利亚、美国已经是比较成熟的国外市场,日本市场比较低门槛的投入和未来的前景正不断被中国人看好。

  走,去日本买房

  2015年发布的胡润百富榜中,中国超高净值人群约17000人,总资产规模约31万亿元人民币,平均资产规模18.2亿元人民币。而这些超高净值人群超过80%有海外投资需求,这里面的市场还在不断加大。

  《第一财经日报》记者了解到,北京一家房地产公司每月组织两次资产投资旅行团,这个为期三天、每次40人的旅行团前往日本东京和大阪的目的是为了在海外寻求安全的投资目的地。上海的类似投资旅行团也将于近期启程赴日。

  搜房网统计的数据发现,目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长,中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍。搜房网驻日本大阪公司的周一楠表示,来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。

  “我每天利用微信和QQ与来自中国各地的潜在购买者联络,达成购买意向后买家会直接过来交钱,目前的交易量是过去的3倍。”日本东京房产经纪人张艳(化名)告诉《第一财经日报》记者。在接受本报记者采访的时候,已经晚上9点,他正在带一位中国买家去看一套房屋。

  世邦魏理仕发布2015年第一季度海外赴日本房产投资报告显示,在今年1月至3月期间,海外投资者购买日本房产共花费1580 亿日元(约127亿美元),占日本房产投资总价值的14%。对此,世邦魏理仕认为尽管日本房产投资仍以国内投资客为主(86%),但海外投资对日本房产市场的影响正在扩大。

  上述报告进一步指出,在日本,大东京地区(包括东京23个区在内的所有地区)是最受海外买家欢迎的房产投资地区。从东京各地区来看,“中心五区”是最受海外欢迎的投资地区。值得注意的是,名古屋与大阪地区在房产投资市场“异军突起”,两地在2015年第一季度房产投资总额同比增长48%,达到2260亿日元,正在逐渐拉近与东京市场的距离。

  

  公寓、酒店物业成首选

  搜房网通过统计发现,中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外,还有一大批客户投资200 万~500 万元人民币的住宅。同时,还有少量客户是购买土地进行投资,金额一般在500万人民币以上。

  日本当地多位房地产业内人士告诉记者,单身公寓的兴起主要是东京庞大的需求。据搜房资料,在过去3年内其人口增长量超过10万,日本国内新兴高科技企业与学生人流逐渐向东京搬迁,租赁市场扩张凶猛。而在20世纪90年代,日本曾面对了老龄化严重问题,其65岁人口占比一度增至16.68%。

  而日本的酒店也逐渐受到热捧。

  公开资料显示,2014年日本最大酒店交易单花落HulicCo.,该集团收购了共有703间房的东京湾舞滨酒店俱乐部度假村,该度假村是东京迪士尼度假区的公认酒店,总值约350亿日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已购置了377间房的冲绳岛万丽度假酒店以及一家较小的酒店,两座房产总共耗资125亿日元。

  但是也有观点认为酒店并不适合投资,因为当前日本的旅游业并不那么发达,尤其是在福岛核电站发生核泄漏之后,中国游客更是减少了对日本的观光。

  尽管如此,不少国内买家仍然持看多态度,日本酒店地产回报相对较高也是主因。搜房网给《第一财经日报》记者的一份报告显示,日本酒店地产2014年回报率已经升至10.4%,过去三年来,日本酒店单间回报每年上涨约10%,领先于如美国、英国、澳大利亚、新加坡等主要市场。此外,日本酒店收费低于其他主要经济体。日均消费为123美元,而新加坡和法国则分别达到236美元和220美元。

  事实上,亚洲国家日本、韩国一直受到中国的机构和个人投资者的偏好,包括绿地集团、连合地产都选择在韩国济州岛进行了房地产投资。“国内越来越多开发商将面临下行的市场,亚洲将成为国内开发商海外投资的新的地点。”连合地产CEO许仰东认为。

  赚钱的机会与风险

  《第一财经日报》记者采访国内、日本业内和购房者获悉,日元贬值促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点,而人民币贬值的预期也在不断上升,那么现在去日本购房则是一个最佳时期。

  搜房网数据显示,目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,同比去年增长13.4%,70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元(约330万人民币)。作为日本的政治与经济中心区域——千代田区(日本国会、最高法院及中央省厅等在该区),70平方米公寓平均要价接近9000万日元(约456万人民币)。

  正是由于日本东京房价的上涨,而其首都圈中心区域的房屋供应量又十分有限,因此业内预计至2016年东京中心区房价将进一步上涨。

  也有日本房产投资顾问表示,日本租赁市场成熟,人口密度高,房屋入住率始终维持在90%以上,因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观,高达10%左右,而中国的房屋租赁回报率只有约2%~3%。

  虽然有如此好的前景,但是东京房价仍低于全球其他主要城市。也有媒体曾报道,2013年中国买家以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子,目前估值420万人民币,而每个月收入约9300元。但是当时1元人民币可兑14日元,现在已经变成将近20日元了,日元贬值约40%,如果这样计算中国买家不赚反赔。

  此外,由于缺乏对日本房产项目以及当地法律的了解,中国投资者可能会面临种种风险,如,日本的租赁政策保护房客利益,房客不主动搬走,房东不能赶走房客。有媒体报道,在日本,曾发生房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况。

  台湾信义房屋日本东京分公司总经理KennyHo曾表示,一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人,日本人本身也不喜欢周围太多外国人。

  其他风险还包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害高发、不动产各种税费保险等。

  还有媒体报道,由于日本住房自有率较高,且日本老龄化问题严重,房屋过剩的问题将会在2020 年奥运会后变得更加严重,这会降低所投资房产的利用率。

  供需数据均下滑

  供应端的多项数据出现下滑。1-10月,全国房地产开发投资68693亿元,同比增长19.2%,增速较1-9月回落0.5个百分点。其中,住宅投资47222亿元,增长18.9%,回落0.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.7%;房地产开发企业土地购置面积26658万平方米,同比下降3.6%,降幅较1-9月扩大0.3个百分点;土地成交价款6434亿元,增长11.7%,增速较1-9月回落2.9个百分点。此外,1-10月,全国房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积等指标的增速均出现下滑。

  分析人士认为,由于即将进入年末,受气候等因素的影响,房地产相关经济活动降温。同时,热点城市此前的土地有效供应相对不足,导致房地产市场短期内难以形成足量供应。

  在销售端,1-10月,全国商品房销售面积95931万平方米,同比增长21.8%,增速较1-9月回落1.5个百分点;商品房销售额61238亿元,增长32.3%,增速较1-9月回落1.6个百分点。上述增速均创今年以来的新低。

  对于销售增速的放缓,分析人士表示,除季节因素影响外,目前高企的房价对市场交易产生了抑制作用。热点城市供需失衡与频繁出现的高价地推高了房价上涨预期,房屋销售价格迅速上涨并对需求产生抑制作用。

  1-10月,房地产开发企业到位资金97194亿元,同比增长27.2%。多家机构的分析报告认为,房地产企业资金状况宽裕,年度销售目标完成情况良好,不具备降价的动力。

  市场分化明显

  多位分析人士认为,从目前情况来看,未来房地产调控思路将倾向于去行政化。但由于短期内热点城市稳定房价的压力较大,行政手段可能在相当长的时间内将继续起主导作用。在经过今年的一轮涨势之后,短期内房地产市场可能呈现降温态势。

  由于近期房价上涨幅度较大,越来越多的城市出台新的调控政策以稳定市场。在一线城市中,北京、上海、深圳近期出台新的楼市调控措施。此前,南京、郑州等二线城市也收紧了调控措施,而温州、芜湖等三线城市则微调调控措施以激活市场、消化库存。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,楼市不均衡的状况较明显。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相对需求显得短缺。三四线城市楼市出现过剩,成交量增速放缓,市场需求逐渐萎缩。

  但野村证券认为,东京的房地产价格便宜且投资回报相对较高,不同于在新加坡或香港投资房产会受到限制,东京的房屋投资机会充足。

  统计局数据显示,截至10月末,全国商品房待售面积45361万平方米,比9月末增加726万平方米。分析人士认为,新增的待售面积主要集中在三四线城市。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,由于1-10月土地购置面积下滑、新开工面积与投资的涨幅收窄,当前楼市供不应求的局面将加剧,尤其是一线城市尤为明显。短期内整体市场将延续“量跌价涨”的态势,预计一线城市及相对发达的二线城市交易量跌幅将不大,交易价格涨幅将较大,而三四线城市的交易量将出现明显下滑,交易均价将稳中有降。   张敏

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